La réforme des autorisations de construire.

Le Bureau de l’AMF a, tout au long de la discussion avec le ministère, rappelé ses positions sur le projet de texte qui lui était soumis :

Il a réaffirmé l’attachement profond des maires au permis de construire et son souhait qu’une définition suffisamment précise de son champ d’application soit inscrite dans la partie législative du code de l’urbanisme.

Il a demandé que les autorisations tacites puissent donner lieu au recouvrement des différentes taxes et participations prévues par le code de l’urbanisme.

Il a contesté le fait qu’une déclaration préalable tacite ne puisse être retirée dans le délai légal.

Le Bureau a également demandé des précisions sur la responsabilité des élus en cas d’absence de contrôle de la conformité des travaux.

Enfin, il a demandé une nouvelle fois que les infractions au droit de l’urbanisme fassent l’objet d’une répression effective.

Compte tenu des positions exprimées par l’AMF, le texte a subi quelques modifications ou précisions. Le gouvernement s’est en effet engagé à ce que le champ d’application du permis de construire ne soit pas diminué. Ainsi, l’ordonnance a défini le champ d’application des différentes autorisations faisant du permis de construire le principe général pour les constructions et laisse au décret le soin d’en déterminer les contours pour les travaux et aménagements sur constructions existantes, et pour ce qui relève de la déclaration préalable (ancienne déclaration de travaux).

Il a, en outre, été inscrit que les autorisations tacites pouvaient donner lieu au versement des différentes taxes et participations de l’urbanisme.

Les principales évolutions du droit de l’urbanisme concernant les autorisations de construire sont les suivantes :

1 - le régime applicable aux constructions et aménagements. 

L’ordonnance comprend 42 articles. L’article 15 est fondamental dans la réforme puisqu’il redéfinit le régime applicable aux constructions, aménagements et démolitions.

• Concernant le certificat d’urbanisme, l’idée d’un troisième certificat d’urbanisme, sorte de pré-permis qui aurait eu notamment pour objectif de limiter les possibilités de recours contre les autorisations de construire délivrées sur le fondement de ce certificat d’urbanisme, a été abandonnée pour l’instant.
   
  Le certificat d’urbanisme nouvelle formule réintroduit la note de renseignement avec le certificat a- (taxes et participations, servitudes) et un certificat d’urbanisme b- plus opérationnel qui renseigne sur l’état des équipements publics existants ou prévus. La durée de validité du certificat est de 18 mois. Il doit mentionner l’éventualité d’un sursis à statuer.
   
  En outre, en cas d’oubli de l’administration d’une règle favorable dans le certificat d’urbanisme, le pétitionnaire peut malgré tout s’en prévaloir (cela évitera l’engagement de la responsabilité de la commune sur ce fondement).

• Concernant les différentes autorisations et déclarations de travaux, désormais appelées «déclarations préalables», un travail de simplification a été effectué, comme il l’a été rappelé précédemment.

Pour les constructions « neuves », le permis de construire est la règle.

En revanche, pour les travaux sur les constructions existantes et pour les changements de destination, c’est le décret qui déterminera de façon exhaustive ce qui relève du permis de construire. Pour le reste, le décret précisera si cela relève de la déclaration préalable ou de l’absence d’autorisation.

Pour le permis d’aménager, nouvelle autorisation qui regroupe les permis de lotir, les autorisations de terrains de camping ou de résidences mobiles de loisir, les golfs, etc…l’ordonnance renvoie au décret pour déterminer son champ d’application.

Certaines procédures sont regroupées, notamment lorsqu’un projet d’aménagement implique des démolitions, le permis d’aménager peut porter aussi sur la démolition. Il en est de même pour un projet de construction : le permis de construire et de démolir sont regroupés.

Il est à noter que l’ordonnance (et encore plus précisément le projet de décret) prévoit que les déclarations préalables seront soumises au contrôle de légalité.

2 - l’instruction des autorisations de construire

Les procédures d’instruction des autorisations sont rendues plus strictes. C’est le décret qui a la charge de détailler la procédure, mais le message est clairement passé du souhait gouvernemental de rendre les délais prévisibles et garantis.

Le délai d’instruction est de un mois pour les déclarations préalables, de deux mois pour les maisons individuelles et de trois mois pour les autres constructions. Toute majoration de délai devra être portée à la connaissance du pétitionnaire dans un délai d’un mois.

Le délai d’obtention de l’autorisation tacite partira du dépôt du dossier à la mairie.

Si l’AMF a obtenu que l’ordonnance dispose expressément que les permis tacites comme les déclarations préalables tacites donnent lieu au versement des différentes taxes et participations prévues par le code de l’urbanisme, elle n’a en revanche pas été écoutée sur le fait que l’ordonnance prévoit qu’une déclaration préalable tacite ne peut être retirée par l’administration dans le délai de retrait légal.

3 - les lotissements.

L’ordonnance dispose que la procédure de lotissement sera désormais assujettie soit au permis d’aménager, soit à la déclaration préalable, en fonction du nombre de terrains issus de la division, de la création d’équipements communs et de la localisation de l’opération.

4 - le contrôle de conformité des travaux.

Enfin, le contrôle de la conformité des travaux a été réformé. Désormais, sauf dans certains cas circonscrits, le contrôle de la conformité des travaux n’est plus obligatoire.

A compter de la réception de la déclaration d’achèvement des travaux, le maire dispose d’un délai strict de trois mois pour procéder ou faire procéder au récolement des travaux. S’il ne l’a pas fait dans ce délai, il devra délivrer un certificat de non-opposition à la conformité desdits travaux.