La loi du 9 décembre 2004 habilite le Gouvernement à prendre par ordonnance les mesures nécessaires pour redéfinir le champ d’application des déclarations et autorisations d’utiliser le sol et simplifier les règles de leur délivrance. Dans ce cadre, le Ministère de l’Equipement a préparé un avant projet de rédaction du Code de l’urbanisme et organise un groupe de travail auquel participe l’AMF et qui poursuit l’examen de cet avant-projet.
Le Ministère de l’Equipement entend achever le projet de rédaction du Code de l’urbanisme d’ici juin et envisage la publication de la partie législative en décembre 2005 et des décrets au premier semestre 2006.
Une refonte complète des dispositions relatives au permis de construire est à l’œuvre.
Les articles relatifs au permis sont totalement remodelés et ces dispositions sont, pour un grand nombre, « délégalisées ». La partie législative n’est dans ce projet destinée qu’à énoncer quelques principes généraux, les précisions (et non des moindres) étant renvoyées au décret. En outre, le permis de construire perd de sa spécificité car est édicté un régime commun à toutes les autorisations d’utiliser le sol.
Des projets de décrets ont été transmis à l’AMF: les champs d’application des autorisations ont été délimités dans la partie réglementaire du Code de l’urbanisme. Le champ du permis de construire est réduit. Sa procédure d’instruction est clairement simplifiée.
Les principales dispositions de l’avant projet de rédaction du Code de l’urbanisme sont les suivantes :
Aux deux certificats actuels, est ajouté un troisième qui doit être demandé lorsque le projet recueille l’accord de l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation. Ce certificat comporte des indications proches de celles du plan de masse. La commune répond si elle est d’accord avec le projet. Ce certificat peut faire l’objet d’un recours. Et ce a qui fait l’objet d’un accord au moment du certificat ne peut plus être contesté si un recours est entrepris contre le permis de construire.
La validité des certificats d’urbanisme est allongée à 18 mois.
En outre, il est prévu que le certificat d’urbanisme fera l’objet des mesures de publicité prévues pour les permis de construire. Le certificat illégal ne pourrait désormais être retiré que dans un délai de 2 mois au lieu de 4 actuellement.
- Les catégories d’autorisations d’occuper le sol
Le projet de réforme prévoit trois types d’autorisation : permis de construire, permis d’aménager et déclaration préalable ( nouvelle dénomination pour la déclaration de travaux).
Le projet de la partie législative énonce de manière très générale le champ d’application du permis de construire et des autres autorisations (« les constructions (…) sont, selon leur importance, leur nature et leur caractère permanent ou temporaire, soumis à permis de construire, à autorisation d’aménager, à déclaration ou dispensés de toute formalité préalable (…) »).
Il est renvoyé au décret pour délimiter concrètement les champs d’application des autorisations. Le décret adopte le principe de la liste limitative, formule simple qui comporte toujours le risque d’un oubli.
La volonté du Gouvernement est d’étendre le champ d’application des simples déclarations. Il est ici à craindre une réduction du champ d’application du permis de construire en dehors de tout contrôle possible.
- Délimitation du champ d’application du permis de construire
Le permis de construire est traité comme toute autre autorisation ou déclaration d’occuper le sol, ce qui semble lui faire perdre sa valeur d’autorisation spécifique pour des projets qui ont une incidence certaine sur l’aménagement du territoire communal.
Le champ d’application du permis de construire est ainsi défini dans le projet de décret :
- les constructions ou travaux ayant pour effet de créer une surface hors œuvre brute supérieure à 20 m²
- les constructions ou travaux concernant des immeubles à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques
- les éoliennes dont la hauteur au-dessus du sol excède 12 mètres.
Diverses constructions actuellement soumises au permis de construire se trouvent exclues :
les poteaux et pylônes de plus de 12 mètres, les antennes paraboliques dont le diamètre excède 1 mètre notamment.
De même, contrairement au souhait de l’AMF, les changements de destination et de volume ne sont pas soumis à permis de construire. Et la modification de l’aspect extérieur ne nécessite plus la demande d’un permis de construire. Toutefois ce dernier serait exigé si les travaux s’accompagnent d’une création de surface hors œuvre brute supérieure à 20 m².
Questionnement quant à la nécessité de définir le changement de destination. A quand faire remonter la destination initiale ?
Certaines constructions sont, de plus, explicitement exclues du champ d’application du permis de construire :
- les constructions temporaires dont le délai d’installation peut aller au delà de trois mois (seuil au-dessus duquel un permis est exigible). Seront ainsi soumises au pouvoir de police du maire les constructions et installations des manifestations culturelle, commerciale et sportive mises en place pour un délai allant jusqu’à un an.
- les constructions et installations implantées dans un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisir ayant fait l’objet d’un permis d’aménager.
Le champ d’application du permis de construire tacite est élargi aux cas où l’accord de l’ABF est nécessaire.
Le permis tacite est exécutoire immédiatement.
- Simplification de la procédure d’instruction du permis de construire
Aux termes de la nouvelle rédaction proposée du Code de l’urbanisme, le délai d’instruction du permis de construire est dédoublé :
- un délai pour les maisons individuelles : 2 mois
- pour les autres opérations : 3 mois
Des modifications importantes sont à noter : le délai dont dispose l’autorité administrative pour demander au pétitionnaire de compléter le dossier de la demande de permis de construire est allongé de 15 jours à 1 mois. Une telle disposition était indispensable au vu de l’insuffisance du délai avec la multiplication des consultations des services extérieurs et le délai pour obtenir leurs avis.
En revanche, la demande de pièces complémentaires au delà du délai d’un mois n’a plus pour effet de prolonger le délai d’instruction comme c’est le cas actuellement.
La procédure d’instruction est clairement simplifiée. L’administration n’écrirait au pétitionnaire que dans le cas où le dossier de demande d’un permis de construire est incomplet. De plus est supprimée la lettre de l’administration qui notifie au demandeur la date avant laquelle la décision de l’autorité quant au permis de construire lui sera adressée. Ainsi en l’absence de réponse de l’administration le pétitionnaire peut se prévaloir d’un permis de construire tacite à l’issu du délai de 2 ou 3 mois à compter de la requête adressée à l’administration d’instruire la demande de permis de construire, délai prolongé si des pièces complémentaires on été demandées par l’administration. Une telle simplification de la procédure d’instruction pourrait être une porte ouverte à une multiplication des permis de construire tacites.
En outre, l’affichage en mairie devient ainsi inopérant. Le point de départ du recours contentieux contre un permis construire partira du premier jour de l’affichage sur le terrain.
Une innovation est à remarquer, la prise en considération des nouvelles technologies. Les notifications de l’administration pourront être effectuées par courrier électronique.
- Le regroupement des procédures
Le projet prévoit le regroupement des demandes de permis de construire et de permis de démolir lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction. La demande de permis de construire et celle de permis de démolir feraient l’objet d’un dossier unique, en vue de la délivrance d’une autorisation unique. Cette disposition nous semble opportune.
Les autres cas envisagés sont notamment : le regroupement de l’autorisation de défricher et le permis de construire, les installations classées et le permis de construire. Dans ce dernier cas, il s’agira de délivrer le permis de construire sans attendre la fin de l’enquête publique quant à l’installation classée. Toutefois, les travaux ne pourront débuter que lorsque l’autorisation d’installation classée aura été délivrée.
Le projet de rédaction retient une proposition du rapport Pelletier prévoyant que l’interruption des travaux dans un délai de 2 ans à partir de la délivrance du permis, n’a pas d’incidence sur sa validité. Le Ministère propose d’allonger ce délai pour les opérations complexes.
Son champ d’application englobe les autorisations de lotir, les golfs et installations de ce type, les remontés mécaniques. Son instruction est la même que celle du permis de construire
- La déclaration de travaux devient une « vraie déclaration »
La déclaration de travaux est maintenant dénommée déclaration préalable.
Selon le Ministère de l’Equipement, la déclaration peut être considérée aujourd’hui comme un permis de construire simplifié. Dorénavant, le maire aura un mois pour refuser les travaux. Passé ce délai, l’autorisation sera réputée accordée. En outre, le dossier de présentation de la déclaration est simplifié.
- Les travaux qui ne sont soumis à aucune déclaration
Un principe est posé : tous les travaux qui ne figurent pas dans les listes exhaustives concernant les autorisations, relèvent du pouvoir de police du maire.
- Les constructions saisonnières
Est établie la distinction entre :
- les installations temporaires (moins de 3 mois) : soumises au pouvoir de police du maire. Ce délai de 3 mois peut-être prolongé pour certaines constructions ou installations telles celles établies dans le cadre de manifestations culturelles ou sportives.
- les installations périodiques (toujours la même installation qui revient tous les ans à la même place) : soumis à permis de construire.
A titre d’exemple, les installations de plage seront soumises à permis de construire.
Les modalités de contrôle à la fin des travaux sont réaménagées. Selon le projet de rédaction, le certificat de conformité des travaux est supprimé et il est donné plus de valeur à la déclaration attestant l’achèvement des travaux qui atteste aussi maintenant la conformité des travaux à l’autorisation délivrée.
En outre, le maire peut dans un délai de 3 mois à partir de la réception de la déclaration, procéder au récolement des travaux lorsque ceux-ci ne sont pas conformes à l’autorisation.
La rédaction de cette disposition semble avoir tenu compte de la volonté de l’AMF de ne pas ouvrir la porte au certificat de conformité tacite, source d’un engagement accru de la responsabilité du maire et/ou de la commune.
Quant à la responsabilité du maire suite à l’achèvement des travaux, le Ministère de l’Equipement estime qu’elle ne pourra être mise en cause que si les cas de récolement obligatoire ne sont pas satisfaits. Ces derniers comprennent les cas où des enjeux importants sont impliqués, les sites sauvegardés par exemple.
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