La valeur locative cadastrale des terrains (hors terrains à bâtir) situés dans la zone urbaine des communes dotées d’un plan d’occupation des sols peut être majorée par délibération du conseil municipal. La loi SRU a modifié le mode de calcul de cette majoration, qui dépend désormais de la surface du terrain et non plus du montant de la contribution communale de base. Explications et exemples.
I - Le dispositif en vigueur jusqu’à cette année.
La valeur locative cadastrale des terrains situés dans la zone urbaine des communes dotées d’un plan d’occupation des sols (approuvé conformément au Code de l’urbanisme) pouvait jusqu’à cette année, sur délibération du conseil municipal et pour le calcul de la seule contribution communale, être majorée dans la limite de 500 % (Art. 1396 du CGI). Cette disposition ne s’appliquait pas aux terrains classés dans la catégorie fiscale des terrains à bâtir et aux terrains non constructibles au regard du plan d’occupation des sols.
Cette majoration se calculait de la façon suivante :
(On trouvera en annexe le rappel détaillé du mode de calcul de la taxe elle-même)
Une commune fixe une majoration, par exemple de 200 %.
Le montant de l’impôt que devra acquitter le contribuable à la commune s’élève à la somme de 3.342 F et le montant total de son imposition est de 4.375 F :
| Commune | Département | Région | Chambre d'Agriculture | Montant total |
| Taux | 49,84% | 24,90% | 7,73% | 13,60% | |
| Base d'imposition | 2 235 | 2 235 | 2 235 | 2 235 | |
| Montant de la cotisation | 1 114 F | 557 F | 173 F | 304 F | 2 147 F |
| Majoration 200 % | 2 228 F | | | |
| Montant de la cotisation majorée | 3 342 F | 557 F | 173 F | 304 F | 4 375 F |
Tableau en Euros :
| Commune | Département | Région | Chambre d'Agriculture | Montant total |
| Taux | 49,84% | 24,90% | 7,73% | 13,60% | |
| Base d'imposition | 341 | 341 | 341 | 341 | 341 |
| Montant de la cotisation | 170 € | 85 € | 26 € | 46 € | 327 € |
| Majoration 200 % | 340 € | | | |
| Montant de la cotisation majorée | 509 € | 85 € | 26 € | 46 € | 667 € |
II - Ce que change la loi SRU
La majoration POS n’est plus calculée en pourcentage mais en fonction du nombre de m² du terrain. La limite maximum de la majoration est fixée à 5 F le m², soit 0,76€. Le montant minimum de la majoration est de 0,07 F (soit 0,01 €). Tous les ans, les collectivités peuvent délibérer et procéder à un changement de tarif, ceci avant le 15 septembre de l’année précédente.
Elle s’applique aux terrains constructibles des zones urbaines des communes ayant des cartes communales, PLU ou plan de sauvegarde ou mise en valeur. Elle ne s’applique pas aux terrains à bâtir.
Les mairies devront fournir la liste des parcelles bénéficiaires de la majoration. Cette liste sera établie en fonction des éléments indiqués dans une instruction qui figurera dans au BOI Série n°6B devant paraître prochainement.
Les listes devront être mises à jour annuellement par le Maire et transmises au Centre Départemental Fiscal.
En cas d’erreur de la collectivité dans le classement, le dégrèvement sera prononcé en faveur de la collectivité (c’est à dire, pris sur le budget de la commune). Si l’erreur est imputable au Centre Départemental Fiscal, le dégrèvement sera prononcé en faveur de l’Etat.
Il est donc fortement conseillé de ne pas inscrire un terrain si l’on n’est pas sûr de sa destination et de patienter un an avant de l’inscrire sur les listes.
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Méthode de calcul
Pour trouver le montant de la majoration forfaitaire au m² permettant d’aboutir à des produits de majoration identiques à ceux calculés avec la majoration en pourcentage, il faut résoudre l’équation suivante :
Nombre de m² de la parcelle
x 80%
x tarif voté par la collectivité
= Montant de la majoration appliquée précédemment par la commune.
Ainsi, toujours en se reportant aux montants de l’exemple précédant, si la commune souhaite avoir une majoration identique à celle qu’elle avait précédemment, elle doit faire le calcul suivant :
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Exemple de calcul
On suppose :
- que la superficie de la parcelle est de 3.500 m²,
- que le tarif de la collectivité est nommé Y,
- et que le montant de la majoration POS est de 2.228 F
Le tarif de la collectivité s’élèvera donc à :
| Montant en Francs | | Montant en Euros |
| 3.500 x 80 % x Y = 2.228 F | | 3.500 x 80 % x Y = 339,65 € |
| 2.800 x Y = 2.228 F | | 2.800 x Y = 339,65 €€ |
| Y = 2.228 F / 2.800 | | Y = 339,65 € / 2.800€ |
| Y = 0,79571429 F | | Y = 0,12130586 € |
On choisit d’arrondir Y, c’est à dire le tarif de la collectivité à la somme de 0,80 F (soit 0.12€).
Ainsi, on retrouve le montant de la majoration précédente, à savoir :
3.500 x 80% x 0,80 F = 2.240 F
III - Observations :
1 - Un maire nous a contacté pour avoir confirmation du mode de calcul à appliquer pour trouver le nouveau tarif que la collectivité devra appliquer.
Il ne souhaite pas alourdir la fiscalité payée par ses contribuables. Il a donc choisi de fixer un tarif qui n’en pénalise aucun et a établi ses calculs en se référant à la parcelle la plus vaste. Le calcul retenu est le suivant :
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En 2001
la commune applique une majoration POS de 200 % sur une parcelle de 15.145 m².
le montant hors majoration que doit verser le contribuable à la commune s’élève à la somme de 778F.
la commune applique une majoration POS de 200 %, ce qui majore la cotisation de 1.556 F.
le montant de la cotisation majorée due par le contribuable à la commune est donc de 2.334 F.
- Pour connaître le tarif que devra appliquer la commune
en 2002 pour ne pas accroître la charge de ce contribuable, il faut résoudre l’équation suivante :
15 145 x 80 % x Y = 1.556 F
12 116 x Y = 1.556 F
Y = 1.556 F / 12 116
Y = 0,1284 F
Toutefois, ce tarif minore la cotisation des contribuables qui ont une surface moindre dans des proportions pouvant atteindre 50 % et a pour effet de diminuer le produit global de majoration reçue par la commune.
2 - Autre exemple donné par la Direction Générale des Impôts.
Il s’agit d’un fait réel, sans doute "caricatural" de l’application de la loi, mais qui montre qu’il est important de ne pas fixer un montant par m² trop important.
Une commune a voté un taux de taxe foncière non bâti de 72,88%.
Elle a une majoration POS de 100%.
Le montant versé par le contribuable à la commune est donc de :
Majoration % Commune
| Taux | 72,88% |
| Base d'imposition | 111 F |
| Montant de la cotisation | 81 F |
| Majoration 100 % | 81 F |
| Montant de la cotisation majorée | 162 F |
| Cotisation à payer par le contribuable | 118 F |
Pour 2002 la collectivité a voté un taux au m² de 5 F. Sachant que la parcelle a une surface de 4.887 m², la nouvelle cotisation sera donc de :
Majoration forfaitaire Commune
| Taux | 72,88% |
| Base d'imposition | 111 F |
| Montant de la cotisation | 81 F |
| Majoration forfaitaire | 14 247 F |
| Cotisation à payer par le contribuable | 14 328 F |
3 – Ces deux exemples montrent bien le choix que doit faire le conseil municipal lorsqu’il fixe le tarif de la majoration forfaitaire :
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la fixation d’un tarif au m² permettant d’obtenir en 2002 un produit global équivalent à celui perçu en 2001 au titre de la majoration en pourcentage entraîne des transferts d’imposition entre contribuables, minimisant la majoration acquittée sur les petites parcelles et majorant celle acquittée sur les parcelles importantes.
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la fixation d’un tarif au m² évitant tout accroissement de charge fiscale pour aucun contribuable a pour effet de diminuer le produit global de la majoration.
IV – Information et mise en garde :
Un certain nombre de directions départementales des impôts ont informé les maires concernés par la majoration en vigueur de la nécessité de prendre une délibération fixant un tarif au m². Certains services fiscaux ont réalisé des simulations pour aider les conseils municipaux.
Il est à craindre cependant que certaines délibérations produisent des effets mal appréciés par les conseils municipaux compte tenu de la complexité de la démarche.
Dans ce cas, il serait important que les maires informent les services de l’AMF de ces difficultés afin que la date limite du 15 septembre fixée de façon générale puisse faire l’objet si besoin est par voie législative, d’un report pour cette année et pour cette seule mesure.
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ANNEXE : Régime général de la Taxe foncière sur les propriétés non bâties
Elle est établie chaque année sur les propriétés non bâties de toute nature, situées en France, à l’exception de celles qui sont expressément exonérés (Art. 1395 et s. du CGI).
Elle est notamment due pour les terrains occupés par les chemins de fer (hormis pour les voies ferrées ne présentant pas un caractère d’utilité publique qui sont imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties), les carrières, les mines et tourbières, les étangs, les salines et marais salants ainsi que pour les terrains occupés par les serres affectées à une exploitation agricole…
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Les composants de la taxe
Elle est composée :
- de taux,
- d’une base nette d’imposition,
- d’exonération des parts départementale et régionale,
- de frais de gestion de la fiscalité directe locale,
- d’une taxe pour frais de chambre d’agriculture.
Les taux
Il sont votés par les collectivités locales ou calculés d’après les produits votés pour les syndicats, la taxe spéciale d’équipement, la chambre d’agriculture, la Caisse d’assurance des accidents agricoles.
Ces taux sont ensuite appliqués au revenu cadastral, et permettent de calculer le produit de l’impôt qui va revenir à la commune, à l’établissement public de coopération intercommunale, au département, à la région…
La base nette d’imposition
Il s’agit du revenu cadastral, qui est déterminé en appliquant à la valeur locative un abattement de 20 %
Les exonérations
Les propriétés agricoles (classés par catégories, allant de 1 à 9) sont exonérées en totalité des parts départementale et régionale de cette taxe, ainsi que des taxes spéciales d’équipement.
Les frais de gestion
En contrepartie des frais de confection des rôles et de dégrèvement pris en charge par l’Etat pour les collectivités, ces dernières lui reversent un pourcentage sur les cotisations perçues.
La taxe pour frais
Elle est établie dans la circonscription territoriale de chaque chambre et est due à raison de toutes les parcelles imposées à la taxe foncière sur les propriétés non bâties.
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Calcul de la taxe
Elle est établie d’après la valeur locative cadastrale des propriétés. Cette valeur est ensuite diminuée d’un abattement de 20 % de manière à obtenir le revenu cadastral servant à l’imposition. Cet abattement est destiné à compenser forfaitairement les frais et charges du propriétaire.
Ainsi, la base d’imposition est égale à 80 % de la valeur locative cadastrale des biens imposables et est arrondie au franc le plus proche.
A cette base d’imposition est multiplié le taux de l’impôt voté par les collectivités locales.
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Exemple de calcul
Un terrain a une valeur locative cadastrale de 2.794 F.
Le revenu cadastral servant à l’imposition est donc de : 2.794 – 20 % = 2.235 F
Le taux voté par la commune est de 49,84%.
Le taux voté par le département se monte à 24,90 %.
Le taux voté par la région est de 7,73%.
Le taux voté par la chambre d’agriculture s’élève à 13,60 %.
Le tableau suivant récapitule les différents taux et montants appliqués pour le calcul de la cotisation :
| Commune | Département | Région | Chambre d'Agriculture | Montant total |
| Taux | 49,84% | 24,90% | 7,73% | 13,60% | |
| Base d'imposition | 2 235 | 2 235 | 2 235 | 2 235 | |
| Montant de la cotisation | 1 114 F | 557 F | 173 F | 304 F | 2 147 F |
Tableau en Euros :
| Commune | Département | Région | Chambre d'Agriculture | Montant total |
| Taux | 49,84% | 24,90% | 7,73% | 13,60% | |
| Base d'imposition | 341 | 341 | 341 | 341 | 341 |
| Montant de la cotisation | 170 € | 85 € | 26 € | 46 € | 327 € |
Le montant de l’impôt que devra acquitter le contribuable s’élève donc à une somme de 2.147 F (soit 327 €).
