Cette note présente les principales dispositions de la réforme du code de l'urbanisme, dont la date d’entrée en vigueur a été reportée au 1er octobre 2007, après la parution du décret du 5 janvier 2007 pris en application de l’ordonnance du 8 décembre 2005.
Un tableau émanant du ministère de l'Equipement, synthétisant les différents champs d'application des autorisations de construire à l'issue de la réforme est accessible en pièce jointe, avec l'autorisation du ministère.
Ø Le règlement national d’urbanisme :
Désormais, les textes prévoient clairement que l’obligation de respect des règles de sécurité et de salubrité publique (article R.111-2) est opposable aux déclarations préalables.
Il est à noter que la disposition selon laquelle le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies d’accès suffisantes au regard de la nature du projet n’est plus d’ordre public.
Ø L’implantation des Habitations Légères de Loisir (HLL), des Résidences Mobiles de Loisir (RML) et des caravanes et les terrains de Camping :
§ La définition de l’habitation légère de loisir n’a pas évolué. L’HLL peut stationner uniquement :
dans les parcs résidentiels de loisir spécialement aménagés à cet effet ;
dans les terrains de camping classés, sans pouvoir dépasser 20% du nombre total d’emplacements ou correspondre à 35 emplacements pour un terrain de 175 emplacements ;
dans les villages de vacances classés en hébergement léger ;
dans les dépendances des maisons familiales de vacances agrées.
Il est précisé que, en dehors de ces emplacements, le droit commun de la construction s’applique.
§ Pour les RML, la définition est la suivante : ce sont « les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir, qui conservent des moyens de mobilité leur permettant d’être déplacés par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler ». Leur installation est strictement limitée aux :
parcs résidentiels de loisir ;
terrains de camping classés ;
villages de vacances classés en hébergement léger.
Il a également été ajouté que ces RML peuvent être entreposées en vue d’une utilisation prochaine sur les terrains affectés au garage collectif des caravanes et RML.
Enfin, elles peuvent être installées sur tout autre terrain par décision préfectorale pour le relogement des victimes de catastrophes naturelles ou technologiques.
Cela laisse supposer que l’installation de RML sur un terrain privé est strictement interdite.
§ Les caravanes sont définies comme les « véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir qui conservent en permanence leurs moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par eux-mêmes ou d’être déplacés par traction et que le code de la route n’interdit pas de faire circuler ».
Leurs règles d’installation restent globalement les mêmes que précédemment. Il est prévu des lieux où le stationnement des caravanes, comme le camping, est strictement interdit.
Le document d’urbanisme peut prévoir des interdictions dans certaines zones qui nécessitent une protection particulière. Le maire peut également prendre un arrêté d’interdiction après avis de la commission départementale d’action touristique dans certains cas circonscrits.
Les terrains de camping et les parcs résidentiels de loisir sont soumis à des normes strictes fixées par arrêté interministériel en ce qui concerne notamment leur insertion paysagère.
Il est créé un délit d’entrave au droit d’inspection prévu par l’article R.443-12 des terrains aménagés pour le camping.
En ce qui concerne les sanctions, le maire doit mettre en demeure l’exploitant d’un terrain qui contrevient à ses obligations d’entretien, avec procédure contradictoire.
Et c’est le préfet qui est seul compétent pour ordonner la fermeture temporaire d’un terrain de camping qui ne respecte pas les dispositions du code de l’urbanisme et pour prononcer l’évacuation des emplacements.
Les caravanes des gens du voyage sont exclues de ces dispositions.
Ø Les coupes et abattage d’arbres dans les espaces boisés classés
Ils sont désormais soumis à déclaration préalable et non plus à autorisation.
La décision de non-opposition à cette déclaration est exécutoire 1 mois après la date à laquelle elle est acquise à la différence des permis tacites et des décisions de non-opposition aux déclarations préalables de droit commun.
Ø Le certificat d’urbanisme (CU)
Le CU a) indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations.
Est supprimée l’information sur les réseaux.
L’objectif est que ce CU a) remplace la note de renseignements, laquelle est moins « protectrice » pour le demandeur.
Le CU b) indique, lorsque la demande a précisé la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus.
Il est précisé que l’instruction peut être désormais confiée en plus des services de la commune : à ceux d’une autre collectivité territoriale ou à une agence départementale (qui regroupe le département, des communes et des EPCI) créée en application de l’article L.5511-1 du code général des collectivités territoriales.
Le maire dispose d’un délai de 15 jours pour faire des observations sur le CU a) lorsque c’est l’Etat ou un EPCI qui instruit (et toujours 1 mois pour le b). Le délai d’instruction est réduit à 1 mois pour le CU a).
Le maire ou le président de l’EPCI doit informer le demandeur de la date à laquelle la décision a été transmise au contrôle de légalité.
L’omission d’une information dans un CU n’a plus de conséquence, puisque celui-ci garantit le maintien des règles applicables au jour de sa délivrance, quelles que soient les mentions du document délivré.
Ø Le champ d’application des différentes autorisations :
Les autorisations de construire et les constructions neuves :
Pour les constructions neuves, le principe est le permis de construire.
Le décret cite exhaustivement ce qui est, par exception, soumis à déclaration préalable ou dispensé de toute formalité.
Exemples : seront soumises à déclaration préalable :
les constructions entre 2 m² et 20 m² ;
les habitations légères de loisir de + de 35 m² ;
les antennes de téléphonie mobile au-delà de 12 m sans distinction de calcul entre les antennes et le pylône.
Seront dispensés de toute formalité au titre de l’urbanisme :
les constructions de – de 2 m² ;
les habitations légères de loisir de – de 35 m² ;
les constructions de + de 2 m² de SHOB et – de 12 m de hauteur ;
§ les caveaux et monuments funéraires ;
§ les constructions temporaires de moins de 3 mois. La durée peut être portée à 1 an dans certains cas circonscrits. Toutefois il reste possible à la commune de délibérer pour fixer des périmètres nécessitant une protection particulière abaissant ces durées (15 jours et 3 mois).
Pour les travaux sur constructions existantes :
Le principe est l’absence de formalité au titre de l’urbanisme.
Le décret prévoit exhaustivement ce qui est soumis à permis ou à déclaration préalable.
Exemples : seront soumis à permis de construire :
les travaux créant une SHOB de + 20 m² ;
les changements de destination (dont la définition est clarifiée : cela concerne strictement les changements entre les différentes destinations citées à l’article R.123-9 du code de l’urbanisme) avec modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment.
Seront soumis à déclaration préalable :
les travaux créant une SHOB comprise entre 2 m² et 20 m² ;
les changements de destination sans travaux extérieurs ;
les travaux transformant plus de 10 m² de SHOB en SHON (exemple : aménagement d’un garage en chambre).
Pour les travaux, installations et aménagements :
Le principe est l’absence de formalité.
Le décret cite exhaustivement ce qui sera soumis à permis d’aménager ou à déclaration préalable.
Exemples : seront soumis à permis d’aménager :
les lotissements qui prévoient des voies et espaces communs ;
la création ou l’agrandissement d’un terrain de camping de plus de 20 personnes ou, de plus de 6 tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisir ;
le réaménagement d’un terrain de camping qui augmente de 10% le nombre d’emplacements.
Seront simplement soumis à déclaration préalable :
l’installation d’une caravane plus de 3 mois par an. Seront prises en compte toutes les périodes de stationnement consécutives ou non ;
les lotissements sans voirie et espaces communs ;
les terrains mis à disposition des campeurs ;
l’installation d’une caravane des gens du voyage, mais lorsqu’elle dure plus de trois mois consécutifs ;
les aires d’accueil des gens du voyage.
Pour les permis de démolir :
Le décret précise les cas où le permis de démolir est obligatoire (sites protégés), sans que le conseil municipal ait décidé de l’instituer.
Désormais, toute commune peut décider d’instituer des zones dans lesquelles le dépôt de permis de démolir est obligatoire.
Il est possible de déposer un permis de démolir associé à un permis de construire. Le service instructeur devra se prononcer sur le projet global.
Ø Dépôt et instruction des permis et des déclarations
§ Composition du dossier
Les dossiers de permis sont déposés en quatre exemplaires. En revanche, il n’est exigé que deux exemplaires des dossiers de déclarations préalables, sauf exception (lorsque l’avis de l’ABF est demandé par exemple).
Le décret prévoit cependant la possibilité que certaines pièces soient demandées en un plus grand nombre d’exemplaires, mais ces dispositions sont strictement déterminées par arrêté.
La liste des pièces qui peuvent être demandées est exhaustive. Sont également citées les pièces complémentaires exigibles en fonction de la nature du projet.
Le volet paysager est remplacé par un projet architectural qui liste un certain nombre de questions (articles R.431-8 et suivants).
Une check-list élaborée par le ministère accompagnera les dossiers de demandes pour guider le pétitionnaire.
L’idée est que la composition du dossier soit suffisamment claire pour que le service instructeur ne puisse aller au-delà de ce qui est prévu par le décret et pour supprimer le dépôt de dossiers incomplets de bonne foi.
Il est à noter que le service instructeur n’aura plus à vérifier l’identité du demandeur. Il sera considéré comme propriétaire apparent. En cas d’indivision ou de copropriété, la preuve de l’accord de tous n’aura plus à être vérifiée par le service instructeur.
§ Dépôt du dossier
Le dépôt du dossier donne lieu à la délivrance en mairie d’un récépissé qui précise à quelle date un permis tacite peut intervenir ou à quelle date les travaux peuvent commencer pour les déclarations préalables. Il précise également que dans un délai de 1 mois, l’autorité compétente peut lui notifier :
- que le dossier est incomplet,
- que le délai d’instruction est prorogé, dès lors que le projet entre dans un des cas strictement prévus par le code.
- qu’il entre dans les cas où une autorisation tacite est exclue (article R.424-2).
Les dossiers devront être transmis dans un délai d’une semaine au préfet et au président de l’EPCI s’il est compétent.
Il en est de même lorsque les permis sont délivrés au nom de l’Etat.
Il est vivement conseillé de transmettre dès réception du dossier un exemplaire au service instructeur lorsque la commune a confié cette compétence à un tiers, afin d’assurer la tenue du délai d’un mois, le maire ayant ensuite un certain délai pour analyser le dossier et délivrer son avis.
§ Instruction et délais
Concernant l’instruction elle-même, comme pour les certificats d’urbanisme, le code cite une liste exhaustive des personnes qui peuvent mener l’instruction pour le compte de la personne compétente : les services de la commune, les services d’une collectivité territoriale ou d’un groupement de collectivités, une agence départementale (L.5511-1 du code général des collectivités territoriales), les services de l’Etat pour les communes de moins de 10 000 habitants et les EPCI de moins de 20 000 habitants.
Le point de départ de l’instruction court à compter d’un dossier complet en mairie. Si dans le mois qui suit le dépôt du dossier, la commune n’a formulé aucune demande de pièces complémentaires, alors le dossier est réputé complet.
Lorsqu’une enquête publique est prescrite, le délai d’instruction court à compter du dépôt des conclusions du commissaire enquêteur.
Lorsque le dossier est incomplet, une notification des pièces manquantes doit intervenir dans le délai d’1 mois. La réception des pièces manquantes fera partir le délai d’instruction. Ces pièces doivent être transmises dans un délai de trois mois. A défaut, l’autorité compétente opposera un refus à la demande de construire.
Une demande de pièces complémentaires pourra toujours être faite au-delà du délai d’1 mois, mais cela n’aura pas pour effet de proroger le délai.
Le délai d’instruction de droit commun est de 1 mois pour les déclarations préalables, de deux mois pour les permis de construire portant sur une maison individuelle, et pour les permis de démolir, et de trois mois pour les autres demandes.
Toute possibilité de prorogation de délai est strictement prévue par le décret (consultation de commissions départementales ou régionales, demandes d’autorisations d’exploitation, …) et doit être portée à la connaissance du pétitionnaire dans le délai d’un mois.
§ Les avis
Concernant les consultations et avis : les personnes consultées disposent d’un délai d’1 mois pour faire parvenir leur réponse, à défaut de quoi cette réponse est considérée comme tacitement positive.
Le décret énonce strictement les cas pour lesquels les personnes consultées disposent d’un délai plus long (ABF, chambre d’agriculture, Préfet pour les immeubles de grande hauteur, …).
Il est à noter que dans les parcs nationaux, l’absence de réponse du préfet ou du directeur de l’établissement du parc national équivaut à un refus tacite.
Lorsque le permis est de la compétence de l’Etat, le maire dispose d’un délai de quinze jours pour transmettre son avis au chef du service de l’Etat dans le département, et de 1 mois pour les permis.
Ø Autorisations tacites
Les cas où une autorisation tacite ne peut être obtenue ont été diminués. Mais, aucune autorisation tacite ne peut être délivrée si l’ABF a émis dans les délais un avis négatif ou assorti de réserves. C’est l’ABF qui devra directement informer le pétitionnaire de son refus ou de son avis assorti de prescriptions.
Ø Notification et affichage de la décision
L’autorité compétente doit désormais informer le demandeur de la date à laquelle la décision a été transmise au contrôle de légalité.
L’affichage se fait toujours sur le terrain et en mairie mais c’est désormais l’affichage sur le terrain qui fait partir le délai de recours contre la décision.
Ø Le retrait d’une autorisation de construire illégale par l’administration
Le délai de retrait des autorisations de construire tacites ou expresses a été homogénéisé.
Une autorisation illégale pourra donc être retirée dans un délai de 3 mois à compter de la décision.
En revanche, il est prévu qu’une non-opposition tacite à une déclaration préalable ne peut plus être retirée par l’administration. Cette mesure est d’autant plus regrettable que d’une part, cette non-opposition tacite risque de devenir, de fait, le principe et que, d’autre part, elle serait dispensée du contrôle de légalité.
Seule la saisine du juge administratif sera donc possible en cas de non-opposition illégale.
Ø Péremption de la décision
Les règles ne changent pas (délai de deux ans pour commencer les travaux, et interruption qui ne peut aller au-delà d’un an).
En revanche, un recours contre une autorisation de construire suspend son délai de validité jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle définitive.
Ø Les permis précaires
Le champ d’application du permis de construire précaire a été élargi puisqu’il est désormais autorisé au-delà du simple emplacement réservé.
Le décret vient préciser les cas dans lesquels l’arrêté accordant le permis précaire doit prévoir un délai d’expiration : lorsque la construction n’est pas en zone U, AU ou sur un emplacement réservé ou, sur une zone constructible d’une carte communale ou, lorsque l’on est en secteur sauvegardé, en site classé ou inscrit, dans une ZPPAUP ou dans le champ de visibilité d’un monument historique.
Ø Les lotissements
La définition du lotissement a évolué : désormais cela concerne toute division en vue de construire. En revanche, selon le nombre de lots, un permis d’aménager ou une simple déclaration suffira.
Lorsqu’il y a cumulativement plus de deux lots et des voies et espaces communs prévus, un permis d’aménager est nécessaire. Il en est de même dans les secteurs sauvegardés et les sites classés. Sinon, une simple déclaration préalable suffit.
Certains assouplissements sont prévus, notamment la possibilité de délivrer des permis de construire alors même que toutes les voies ne sont pas achevées.
Les règles de caducité des règlements des lotissements antérieurs au 30 juin 1986 ont été clarifiées : quand il ne peut être établi que les règles d’information prévue par le code de l’urbanisme (article R.315-44-1) ont été faites, le règlement de ces lotissements est abrogé au 1er juillet 2007, sauf opposition des colotis avant cette date. Cette disposition est entrée en vigueur au 1er janvier 2007.
Ø L’achèvement des travaux
Le certificat de conformité a été supprimé du code de l’urbanisme. Il est remplacé par la déclaration d’achèvement des travaux, qui est établie par le maître d’ouvrage ou l’architecte. Ce sont donc eux qui attestent de la conformité des travaux au regard de l’autorisation qui leur a été délivrée.
Elle doit être accompagnée des différentes attestations (sur les règles d’accessibilité, de construction parasismique, etc.).
A compter de la réception en mairie, l’autorité compétente dispose d’un délai de 3 mois pour contester la conformité et de cinq mois dans les cas où le récolement est obligatoire (immeuble inscrit au titre des monuments historiques, dans un site classé ou inscrit, dans un secteur couvert par un PPRI, etc.).
Dans le délai de 3 ou de 5 mois, l’autorité compétente peut mettre en demeure le constructeur de procéder à la mise en conformité de la construction ou de déposer un permis modificatif, sans que le décret ne prévoie le délai maximum qui peut être imparti au « contrevenant » pour le faire.
Lorsque l’autorité compétente n’a pas procédé au récolement, elle délivre une attestation certifiant que la conformité des travaux n’a pas été contestée. Le préfet peut se substituer au maire.
Ø Dispositions contentieuses du code de l’urbanisme :
Sur l’obligation de notification à l’auteur de l’acte en cas de recours (article R.600-1) : ce n’est plus obligatoire pour les recours formés contre un document d’urbanisme.
Aucune action d’annulation d’une autorisation d’occuper le sol n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement des travaux (la date retenue est celle de la réception de la déclaration d’achèvement des travaux en mairie).
Un délai de prescription administrative pour les constructions illégales a été instauré au bout de 10 ans. Mais les exceptions qui ont été prévues par le texte risquent de vider en partie de son intérêt cette mesure.
