Dispositions favorisant la mobilisation de la ressource foncière pour la réalisation de logements.
1. La loi ENL dispose d’un certain nombre de dispositions octroyant à l’Etat des pouvoirs encadrés visant à libérer du terrain pour favoriser la réalisation de logements.
En premier lieu, l’Etat peut délimiter par décret, jusqu’au 1er janvier 2010 des périmètres dans lesquels la réalisation de logements sur des biens immeubles appartenant à l’Etat ou à ses établissements publics ont les effets d’opérations d’intérêt national, ce qui signifie principalement que les autorisations de construire sont délivrées par l’Etat. Ces décrets doivent cependant tenir compte de l’économie générale des PADD des SCOT et en l’absence de SCOT, des PLU approuvés. Les communes et les EPCI compétents seront en outre consultés sur les projets de décret.
Ensuite, l’Etat peut modifier un SCOT ou un PLU par la procédure de la déclaration de projet, sous réserve de ne pas porter atteinte à l’économie générale du PADD, du SCOT ou du PLU en l’absence de SCOT.
Le préfet a par ailleurs l’obligation de transmettre aux maires et aux présidents d’EPCI compétents en matière de politique locale de l’habitat qui en font la demande, la liste des immeubles appartenant à l’Etat et à ses établissements publics.
2. Adapter les documents d'urbanisme aux objectifs fixés en matière de logement
Pour cela, toutes les communautés d’agglomération, les communautés urbaines et les communautés de communes compétentes en matière d’habitat de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de 15 000 habitants ont l’obligation d’adopter un PLH avant 2009.
Un certain nombre de dispositions non contraignantes visent également à favoriser le développement du logement notamment en le planifiant :
- Un échéancier prévisionnel de l’ouverture à l’urbanisation des zones à urbaniser et des équipements correspondants pourra ainsi être intégré au document d’urbanisme ;
- Sur le même principe que les SCoT, un débat au sein du conseil municipal devra être organisé 3 ans après la délibération approuvant le PLU ou sa révision, sur les résultats de l’application du PLU et le cas échéant de l’échéancier prévisionnel au regard de la satisfaction des besoins en logements.
- Est créée également une nouvelle servitude permettant de délimiter des quartiers dans lesquels, tout programme de logements devra en affecter une partie au logement locatif défini dans le respect de la mixité sociale.
Le droit de délaissement prévu en contrepartie de la possibilité d’inscrire la nouvelle servitude est aménagé.
Lorsque le propriétaire de la parcelle, objet de la servitude, fait valoir son droit de délaissement, seule la commune peut saisir le juge de l’expropriation, en cas de désaccord sur le prix d’acquisition.
Ce prix doit être exclusif de toute indemnité accessoire et notamment de réemploi.
La commune dispose d’un délai de deux mois pour notifier sa décision au propriétaire, et d’un délai de 6 mois pour payer, lorsqu’elle décide d’acquérir le bien.
En outre, lorsque la commune a refusé de faire droit à la demande d’acquisition du bien, la servitude n’est plus opposable dans un délai de deux ans. En revanche, elle est à nouveau applicable à l’issue de ce délai.
Les conseils municipaux des communes de plus de 20 000 habitants et celles de plus de 1 500 habitants appartenant à un EPCI de plus de 50 000 habitants compétent en matière d’habitat pourront également, jusqu’au 1er janvier 2010, par délibération motivée et sous réserve de ne pas porter atteinte à l’économie générale du POS, du PADD ou du PLU, déterminer des secteurs dans lesquels les programmes de logement comportant au moins la moitié de logements locatifs sociaux bénéficient d’une majoration de COS de 50% maximum.
3. Sécuriser les autorisations d'urbanisme et les constructions existantes
La loi introduit certaines dispositions visant à sécuriser les autorisations d’occuper le sol.
Un délai de prescription administrative pour les constructions achevées depuis 10 ans a été fixé. Mais, ne sont pas concernées les constructions dangereuses, celles contre lesquelles une action en démolition a été formée, celles situées dans un site classé ou sur le domaine public et enfin celles érigées sans permis de construire.
La possibilité de demander la démolition d’une construction érigée sur le fondement d’un permis de construire annulé pour excès de pouvoir est limitée à 2 ans. Il en est de même pour engager la responsabilité civile du constructeur à compter de l’achèvement de la construction dont le permis est annulé ou déclaré illégal.
Des annulations partielles d’autorisation de construire peuvent être prononcées lorsque seule une partie du projet est illégale.
Enfin, les associations de défense de l’environnement ne pourront former des recours que contre des décisions intervenues postérieurement à leur agrément.
Souhaitant aller plus loin, l’AMF a soutenu un amendement disposant que les associations de défense ne sont recevables à agir contre les décisions d’occuper le sol que si le dépôt de leurs statuts en préfecture est antérieur à l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire.
Par ailleurs, la loi ENL a ratifié l'ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme en amendant le texte :
- Est introduite l’uniformisation du régime de retrait des autorisations de construire tacites ou expresses, en fixant un délai de 3 mois. Au-delà de ce délai, le permis ne pourra être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire.
- Est ajoutée la compétence de l’Etat pour instruire les permis délivrés pour les sociétés de construction dont la majorité du capital est détenue par l’Etat.
- Est simplifiée la procédure de vente des lots dans les lotissements soumis à simple déclaration préalable (ceux pour lesquels il n’y a pas de voies ou d’espaces communs) : une promesse de vente peut être consentie avant même la non-opposition à la déclaration préalable.
- Est rectifiée une disposition de l’ordonnance qui tendait à exclure la possibilité de conclure une concession d’aménagement pour les opérations de lotissement.
4. Améliorer les outils d'acquisition foncière
Les droits de priorité et de préemption des communes ont été fusionnés.
Il en résulte que les communes et les EPCI titulaires du droit de préemption urbain disposent d’un droit de priorité sur les cessions d’immeubles ou partie d’immeubles situés sur leur territoire et appartenant à l’Etat et à ses établissements publics, tels que RFF dans le respect des objectifs qui doivent motiver une préemption (article L.300-1 du code de l’urbanisme).
Il est prévu que, en cas de refus de la commune d’acquérir le bien de l’Etat au prix estimé par le directeur des services fiscaux, ou d’absence de saisine du juge de l’expropriation, ou de refus d’acquérir au prix fixé par lui ou encore à défaut de réponse de la part de la commune dans le délai de deux mois, le droit de priorité s’écarte pendant 3 ans. Mais, l’Etat doit reproposer le bien à la commune dans l’hypothèse où il le vendrait à un prix inférieur, à une tierce personne.
L’exercice du droit de préemption urbain est élargi et facilité. En effet, la commune peut exercer un droit de préemption renforcé sur les cessions de la totalité des parts d’une SCI dont le capital est constitué d’une unité foncière, bâtie ou non.
En outre, la possibilité pour une commune de préempter en motivant par simple référence à la délibération qui définit le cadre de ses actions pour mettre en œuvre son PLH, est étendue aux communes non dotées d’un PLH mais qui ont pris une délibération pour définir le cadre des actions qu’elles entendent mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements sociaux.
- Les sociétés publiques locales d'aménagement
Les collectivités territoriales peuvent à titre expérimental et pendant un délai de 5 ans prendre des participations dans des sociétés publiques locales d’aménagement dont elles détiennent la totalité du capital. Un bilan devra être effectué par le gouvernement dans un délai de cinq ans
- Accroître la transparence du marché foncier
Est instaurée une obligation de transmission gratuite par l'administration fiscale des données foncières aux collectivités publiques, à l’ANAH et aux propriétaires faisant l'objet d'une procédure d'expropriation.
5. Un certain nombre de dispositions laissent la possibilité aux communes d’augmenter les ressources communales dans l’objectif de soutenir des projets de constructions.
Est en effet prévue une augmentation de la majoration de la taxe foncière sur les propriétés non bâties pour les terrains constructibles.
La possibilité pour le Conseil Municipal de majorer forfaitairement la taxe foncière sur les propriétés non-bâties est fixée à 0,50€, 1 €, 1,50 €, 2 €, 2,50 € ou 3 € par mètre carré alors qu’elle ne pouvait excéder 0,76€ par mètre carré.
Les communes où une majoration est déjà entrée en vigueur au moment de la promulgation de la loi ENL, la conserveront.
La majoration ne peut toutefois excéder 3% d’une valeur forfaitaire moyenne au m² définie par décret et représentative de la valeur moyenne du terrain. En outre, ces dispositions ne sont pas applicables aux terrains classés depuis moins d’un an en zone constructible.
Mais, pour lutter contre certaines pratiques, la majoration de la taxe est rétablie rétroactivement en cas de péremption d’un permis de construire délivré sur la parcelle.
En outre, les bases de la taxe locale d'équipement sont majorées.
Enfin, est créée une taxe sur la plus-values générée par la vente d’un terrain devenu constructible par décision municipale. Mais, le conseil municipal doit délibérer pour instituer la taxe. Elle correspond à 10% des 2/3 de la valeur du terrain et ne concerne que les terrains rendus constructibles depuis 18 ans. Un décret d’application doit être pris pour permettre l’application de cette taxe dont le mécanisme nécessite encore d’être précisé.
6. Soutenir la construction de logements dans les communes
Le reversement des « pénalités » de l’article 55 par les EPCI aux communes membres doit être affecté à la réalisation de logements locatifs sociaux.
L’Assemblée Nationale a adopté un amendement imposant la transmission par l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) d'un rapport annuel au préfet sur l'affectation du reversement des pénalités de l'article 55 de la loi SRU.
Il est prévu en outre la compensation par l’Etat de la perte de recette pour les communes et les EPCI résultant de l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pour certaines catégories de logements locatifs sociaux.
Il est également à noter que concernant l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties, elle est portée de 20 à 30 ans pour certains logements neufs à usage locatif aidés dès lors qu’ils respectent certains critères exigeants de qualité environnementale. Ces dispositions s’appliqueront aux constructions dont l’ouverture de chantier est intervenue après la publication de la loi ENL.
