L’ordonnance du 8 décembre 2005 réforme profondément le livre IV du code de l’urbanisme relatif aux permis de construire et aux autres autorisations d’urbanisme.
Elle entrera en vigueur au plus tard le 1er juillet 2007.
Le projet de décret est passé devant la section des travaux publics du Conseil d’Etat le 28 novembre dernier, pour être normalement publié dans le courant du mois de décembre.
Le ministère de l’Equipement s’est engagé à diverses reprises à assurer la formation des agents instructeurs des DDE et des collectivités locales et à publier un guide sur les modifications qui résultent de la réforme, avant son entrée en vigueur.
Cette réforme a pour objectif de simplifier le code de l’urbanisme notamment en regroupant les différentes autorisations de construire, en améliorant les procédures d’instruction de ces autorisations et en apportant une meilleure garantie du respect des délais d’instruction.
Les principales évolutions du droit de l’urbanisme concernant les autorisations de construire sont les suivantes :
1- Le certificat d’urbanisme
La réforme précise le contenu des deux certificats d’urbanisme :
- le certificat d’urbanisme dit « a » qui se contente d’indiquer le droit applicable (dispositions d’urbanisme, limites administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations applicables au terrain)
- le certificat d’urbanisme dit « b », plus opérationnel, qui renseigne sur l’état des équipements publics existants ou prévus et sur la faisabilité d’un projet.
Le certificat d’urbanisme doit mentionner, s’il y a lieu, le fait qu’un sursis à statuer peut être opposé à une demande de permis
En outre, en cas d’oubli de l’administration d’une règle favorable dans le certificat d’urbanisme, le pétitionnaire peut malgré tout s’en prévaloir (cela évitera l’engagement de la responsabilité de la commune sur ce fondement).
La durée de validité des certificats d’urbanisme est portée à 18 mois.
2- le régime applicable aux constructions et aménagements
Concernant les différentes autorisations et déclaration de travaux (désormais appelées «déclarations préalables»), un travail de simplification a été effectué, comme il l’a été rappelé précédemment.
Pour les constructions « neuves », le permis de construire est la règle. Le décret précisera les constructions qui ne nécessitent qu’une déclaration préalable (entre 2 et 20 m²) et les constructions dispensées de formalité (moins de 2m²).
En revanche, pour les travaux sur les constructions existantes et pour les changements de destination, c’est le décret qui déterminera de façon exhaustive ce qui relève du permis de construire, de la déclaration préalable ou ce qui est dispensé de formalité.
Pour le permis d’aménager, nouvelle autorisation qui regroupe les permis de lotir, les autorisations de terrains de camping ou de résidences mobiles de loisir, les golfs, etc., l’ordonnance renvoie au décret pour déterminer son champ d’application.
Pour le permis de démolir, c’est le conseil municipal qui décidera d’instaurer ou non son application, sauf dans certaines zones protégées, déterminées par le décret.
Sur ces points, la loi laisse une grande importance au décret pour déterminer les champs d’application de différentes autorisations.
Concernant le permis précaire, son champ d’application a été élargi au-delà des simples emplacements réservés. L’arrêté n’est pas tenu de fixer une durée sauf dans certains cas prévus par le décret (lorsque le permis est délivré dans une zone autre que U, dans un site classé ou inscrit).
Certaines procédures sont regroupées : un permis de construire ou d’aménager pouvant notamment valoir permis de démolir une construction existante sur le terrain. Aujourd’hui, il faut deux autorisations distinctes.
3- l’instruction des autorisations de construire
Les procédures d’instruction des autorisations sont rendues plus strictes. C’est le décret qui a la charge de détailler la procédure, l’objectif annoncé étant de rendre les délais prévisibles et garantis.
Le délai d’instruction est de :
- un mois pour la déclaration préalable,
- deux mois pour le permis de construire une maison individuelle et le permis de démolir,
- trois mois pour les autres permis.
Toute majoration de délai devra être portée à la connaissance du pétitionnaire dans le délai d’un mois à compter du dépôt de la demande. Les possibilités de majoration sont strictement prévues par le projet de décret, en tenant compte des délais octroyés aux différents services consultés pour donner leurs avis et informations. Il est important de noter que le principe affirmé en la matière sera « qui ne dit mot, consent ». Donc toute absence de réponse des services consultés correspond à une acceptation tacite.
Les pièces pouvant être demandées au cours de l’instruction sont limitativement énumérées et les éléments relatifs au projet architectural sont détaillés.
Passé le premier mois, le service instructeur ne pourra majorer le délai d’instruction en demandant de nouvelles pièces manquantes. Si le pétitionnaire n’y fait pas droit ou que partiellement, le refus du permis sera automatique.
Enfin, le délai d’obtention de l’autorisation tacite partira du dépôt du dossier complet en mairie.
4- L’architecte des bâtiments de France
La consultation de l’ABF est modifiée. En cas d’absence de réponse, cela équivaut à une acceptation tacite (le délai de réponse de droit commun est de 1 mois ; il est porté à 2 mois lorsque le projet est situé en secteur sauvegardé dont le PSMV a été approuvé, dans une ZPPAUP ou dans un site inscrit, et à 4 mois lorsque le projet est situé dans le champ de visibilité d’un monument historique ou dans un secteur sauvegardé dont le PSMV n’a pas été approuvé).
Lorsque la décision est subordonnée à l’avis de l’ABF, le maire lui transmet copie du dossier dans la semaine qui suit le dépôt.
Si l’ABF émet un avis défavorable ou assorti de prescriptions, alors le silence éventuel de l’autorité compétente vaudra refus tacite de l’autorisation d’occuper le sol.
5- Le retrait des autorisations d’occuper le sol
L’ordonnance prévoit que la non opposition à une déclaration préalable tacite ne peut pas être retirée par l’administration. Elle peut seulement être annulée par le juge.
La loi Engagement National pour le Logement du 13 juillet, qui ratifie l’ordonnance du 8 décembre 2005 prévoit en outre que les autorisations de construire tacites ou expresses ne pourront être retirées par l’Administration que dans un délai de 3 mois à compter de la date à laquelle elles sont intervenues lorsqu’elles sont illégales ou non-régularisables.
6- Les lotissements
Le projet de décret précise que le lotissement est soumis à permis d’aménager lorsque est prévue la réalisation de voies ou espaces communs. Sinon, il est soumis à simple déclaration préalable.
Est simplifiée la procédure de vente des lots dans les lotissements soumis à simple déclaration préalable (ceux pour lesquels il n’y a pas de voies ou d’espaces communs) : Une promesse de vente peut être consentie avant même la non-opposition à la déclaration préalable.
La mise en conformité des règlements de lotissement anciens avec les documents d’urbanisme entrés en vigueur devait également être simplifiée.
Pour les lotissements antérieurs au 30 juin 1986, il avait été envisagé que le projet de décret décrète que, sauf opposition des colotis, leurs règlements étaient abrogés à compter du 1er juillet 2007. Mais la rédaction retenue ne semble pas consacrer pas cette simplification dans un premier temps.
7- Les caravanes et résidences mobiles de loisir
Le projet de décret définit précisément les caravanes, les résidences mobiles de loisir et les habitations légères de loisir.
Pour les caravanes, le principe d’installation reste globalement le même que dans le code actuel. En dessous de trois mois, une caravane s’installe librement sauf dans les endroits interdits.
Il a cependant été obtenu que dans certaines zones, sites classés ou périmètres délimités par le conseil municipal, cette durée soit diminuée à quinze jours.
Pour les habitations légères de loisir, les règles de stationnement restent les mêmes.
Apparaît la notion de résidence mobile de loisir. Celles-ci ne peuvent être installées que dans certains lieux précisés par décret. En dehors de ces lieux, leur installation sera strictement interdite.
Cela ne devrait pas concerner les résidences mobiles qui constituent l’habitat principal de leur propriétaire qui seront assimilées à des constructions, soumises en ce cas à permis de construire, au delà de 20 m².
8- Le contrôle de conformité des travaux
Le contrôle de la conformité des travaux a été réformé.
Désormais, le constructeur et son architecte ne se contenteront plus de déclarer que les travaux sont achevés. Ils devront également certifier qu’ils sont bien conformes au permis qui leur a été délivré.
A compter de la réception de la déclaration d’achèvement de travaux, le maire disposera d’un délai strict de trois mois pour procéder ou faire procéder, s’il le souhaite, au récolement des travaux et mettre en demeure le constructeur de déposer un permis modificatif ou de mettre la construction en conformité avec l’autorisation, s’il constate une non conformité. Sauf dans certains cas circonscrits, le récolement n’est pas obligatoire. Lorsqu’il est obligatoire, le délai pour l’effectuer est porté à 5 mois.
Passé ce délai, le maire devra délivrer un certificat de non-opposition à la conformité desdits travaux.
Le projet de décret précise que, dans le cas où le service instructeur procède au contrôle de la conformité, il devra en informer le constructeur préalablement à sa visite.
En revanche, aucun délai n’est prévu pour que le constructeur procède à la mise en conformité de la construction ou dépose un permis modificatif. La personne publique compétente peut à tout moment dresser procès-verbal de l’infraction, dès lors que la non conformité est constatée.
Il est à noter que l’absence de contestation par le maire de la conformité d’une construction ne le prive pas de la possibilité d’engager une éventuelle action pénale contre une construction.
