Le classement d’un terrain en zone constructible implique de lourdes conséquences financières pour les communes, qui doivent financer les équipements publics accompagnant cette ouverture. Les coûts de développement des infrastructures et des équipements obèrent ainsi souvent la faisabilité des opérations, notamment s’agissant de logements sociaux.

Dans le même temps, ce classement entraîne pour le propriétaire une plus-value très importante, pouvant aller jusqu’à 100 fois le prix initial. Ainsi, d’après le livre blanc de la Fédération nationale des SAFER, la hausse globale du prix du terrain à bâtir est estimée à 40 % entre 1999 et 2004, alors que, dans le même temps, le prix de la terre agricole n’a augmenté que de 20 % en cinq ans.

Or, la France est quasiment le seul pays en Europe où la totalité de cette plus-value est reçue par le propriétaire. Ainsi, aux Pays-Bas, lorsqu’un terrain est rendu constructible, la commune l’achète à un prix fixé à deux ou trois fois le prix de la terre agricole. En Allemagne, après la décision de classement du terrain, le propriétaire doit en céder un tiers à la commune.

-         Tirant les conclusions de ce constat, et estimant indispensable, pour remédier à la crise actuelle du foncier, de réconcilier les élus locaux avec l’acte de construire, le groupe de travail chargé d’étudier les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement a proposé, dans son rapport, d’engager une réflexion sur l’institution d’un système de partage de la plus-value engendrée par l’ouverture d’un terrain à l’urbanisation.

Il ressort du questionnaire envoyé par ce groupe aux élus locaux que, sur plus d’une centaine de maires qui ont répondu, 72 % se prononcent en faveur de l’instauration d’un système de restitution aux communes d’une part de la plus-value engendrée par l’urbanisation, 20 % se prononçant contre, et 8 % ne se prononçant pas.

-         Le rapporteur de la Commission des affaires économiques du Sénat, au cours des auditions qu’il a menées sur le projet de loi, a interrogé sur cette idée l’ensemble des acteurs concernés. L’Union nationale de la propriété immobilière s’y est déclarée entièrement favorable, estimant qu’elle permettrait une clarification très utile. La Fédération de la propriété rurale a estimé pour sa part qu’un tel système n’était pas illégitime, compte tenu de la très forte hausse de la valeur des terrains consécutive à leur classement. Elle a en même temps fait part de ses préoccupations s’agissant des procédures d’expropriation, au cours desquelles il conviendrait d’assurer davantage de garanties aux propriétaires. Toutes les autres personnes auditionnées ont jugé qu’une telle mesure était à la fois justifiée et opportune, dans le contexte actuel.

-         L’article correspondant, adopté par le Sénat en première lecture de la loi portant engagement national pour le logement, à l’initiative du rapporteur de la Commission des affaires économiques, puis supprimé par cette assemblée en seconde lecture, a finalement été rétabli par la commission mixte paritaire.

La présente note, dont le texte intégral est téléchargeable au format PDF,  explique les modalités d’application de cette nouvelle taxe forfaitaire communale facultative.

SOMMAIRE

• LES CONDITIONS PERMETTANT L’INSTITUTION DE LA TAXE
• L’INSTITUTION PAR L'ORGANE DELIBERANT DE LA COMMUNE OU DE L'EPCI
• LE CHAMP D’APPLICATION DE LA TAXE
   - les personnes assujetties
  - les biens concernés
  - les cessions assujetties
  - les cessions exonérées
• LES MODALITES D’IMPOSITION
  - le fait générateur
  - l'assiette de la taxe
  - le taux de la taxe
• LES OBLIGATIONS DECLARATIVES
• LE PAIEMENT DE LA TAXE

ANNEXES

• ANNEXE 1 : les plafonds de revenus à ne pas dépasser pour bénéficier en 2007 des exonérations, abattements, dégrèvements ou plafonnements de la taxe d’habitation ou de la taxe foncière sur les propriétés bâties (et donc, pour les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité, de l’exonération de la taxe forfaitaire sur la cession de terrains devenus constructibles)
• ANNEXE 2 : modèle de délibération du conseil municipal instituant la taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains devenus constructibles