Afin d’éviter un nouveau décalage entre la valeur locative des locaux professionnels et la réalité du marché locatif, le législateur a prévu un dispositif de mise à jour permanente des tarifs d’évaluation par la constatation de l'évolution de loyers déclarés chaque année par leurs occupants.
Les modalités de cette mise à jour sont précisées dans un décret paru le 7 décembre 2018.
Le Gouvernement y définit le mode de calcul du coefficient d’évolution des tarifs d’évaluation ainsi que les loyers annuels (déclarés) retenus pour calculer ce coefficient.
1. Loyers (déclarés) retenus pour calculer le coefficient d’évolution des tarifs :
- loyer correspondant à un local dont la surface et la catégorie n'ont pas varié depuis l'année précédente ;
- loyer dont le montant n'est pas nul ou significativement éloigné du loyer moyen dans le secteur d'évaluation ;
- loyer dont le montant n'a pas fait l'objet d'une variation supérieure à 10 % depuis l'année précédente.
- Chaque loyer est exprimé en euros par mètre carré en faisant le rapport entre le loyer annuel déclaré et la surface pondérée du local.
2. Mode de calcul du coefficient d’évolution des tarifs :
- Pour chaque secteur d'évaluation, le coefficient d'évolution des tarifs d’évaluation est calculé, pour chaque catégorie, en faisant la moyenne de l'évolution annuelle des loyers des trois années précédant l'année de la mise à jour. Ainsi, pour la revalorisation au titre de 2019, sera appliquée la moyenne des 3 derniers millésimes de collecte sur les années 2015 à 2018. Donc, la grille tarifaire 2019 sera déterminée en fonction des coefficients d'évolution constatés entre 2015/2016, 2016/2017 et 2017/2018, puis du calcul de la moyenne des 3 coefficients.
- Cependant, lorsque le coefficient d’évolution d’une catégorie d'un secteur ne peut être déterminé (par exemple si le nombre de loyers pouvant être retenus pour une catégorie et un secteur locatif est inférieur à 4), le décret prévoit l’application d’un coefficient départemental. Ce coefficient correspond à celui des locaux professionnels relevant des catégories qui regroupent le plus grand nombre de locaux et qui, ensemble, représentent au total plus de la moitié des locaux du département.
Télécharger le décret :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000037768476&dateTexte=&categorieLien=id
3. Baisse exceptionnelle des valeurs locatives des locaux professionnels en 2019
La révision des valeurs locatives des locaux professionnels est entrée en vigueur en 2017. 2018 devait donc être la première année de mise à jour permanente. Cependant, tenant compte du report d’une année de la mise à jour permanente, le législateur a prévu une revalorisation exceptionnelle d’1,2% en 2018. Or, le dispositif prévu par le présent décret ne tient pas compte de l’évolution exceptionnelle des valeurs locatives des locaux professionnels en 2018.
Ainsi, si les dispositions du décret répondent à l’objectif du législateur de mettre à jour les valeurs locatives uniquement en fonction de l’évolution des loyers du marché, la non prise en compte des 1,2% d’augmentation des bases en 2018 entraînera une baisse des valeurs locatives des locaux professionnels en 2019.
En effet, selon les baisses estimées par la DGFiP et exprimées en cotisations (part communale de taxe foncière sans l’effet volume lié aux créations de locaux, à l’augmentation des taux...), toutes choses égales par ailleurs :
- la moitié des communes connaîtraient une baisse « technique » de cotisations inférieure à 19 € ;
- 87 % des communes connaîtraient une baisse « technique » de cotisations inférieure à 500 € ;
- 91% des communes connaîtraient une baisse « technique » de cotisations inférieure à 1 000 € ;
- 97% des communes connaîtraient une baisse « technique » de cotisations inférieure à 5 000 €.
Néanmoins, certaines grandes collectivités pourraient être impactées de façon plus significative. C’est pourquoi, l’AMF a demandé à l’État de prendre en charge les pertes de recettes liées à la non prise en compte de la revalorisation exceptionnelle de bases en 2018 (1,2%) dans le calcul de l’évolution des bases en 2019.
