Définitivement adoptée le 15 octobre, la loi portée par le député d’Eure-et-Loir Harold Huwart (Liot) – le seul ayant voté en faveur de la partie recettes du PLF 2026 – a été publiée au Journal officiel du 27 novembre, après que le Conseil constitutionnel a censuré plus d’un tiers de ses dispositions par sa décision du 20 novembre.
Passé de 4 à 31 articles au fil de la navette parlementaire, le texte définitif après censure (19 articles) consacre une nouvelle palette de mesures « simplificatrices », dans l’objectif d’accélérer la production de logements. Une loi « patchwork », qui, par petites touches, opère des changements majeurs en consacrant un droit dérogatoire.
Évolution des PLU(i) et des SCot : généralisation de la modification
S’agissant de l’évolution des documents d’urbanisme, la loi Huwart fait disparaître la procédure de modification simplifiée du Code de l’urbanisme, pour ne laisser subsister qu’une seule et même procédure de modification. Face à la généralisation de cette procédure unique de modification, la révision reste réservée aux seules évolutions structurantes impactant les documents d'orientation des documents d’urbanisme (le PADD pour le PLU(i), le PAS pour le SCot) – sauf exceptions relevant de la modification (orientations visant à soutenir le développement de la production d'énergie renouvelable, d'hydrogène renouvelable ou bas-carbone, de stockage d'électricité ; orientations visant à définir des zones d'accélération pour l'implantation d'installations terrestres de production d'énergies renouvelable, notamment).
Parallèlement à cet élagage considérable, le texte supprime l’évaluation environnementale pour certaines procédures de modification des PLU (rectification d’une erreur matérielle ; réduction de la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser), tout en facilitant le recours à la participation du public par voie électronique (PPVE) à la place de l’enquête publique pour l’élaboration ou l’évolution des documents d’urbanisme. Seule obligation : mettre un dossier « en consultation sur un support papier, aux horaires d’ouverture, dans les mairies concernées ».
Résultat, si la modification dite « simplifiée » disparaît dans les textes, elle est en réalité, la procédure consacrée par les faits.
S’agissant des SCoT, le texte supprime leur caducité automatique, et allonge le délai d’analyse de leurs résultats d’application de 6 à 10 ans. Par ailleurs, la loi autorise la création d’un document d’urbanisme unique valant SCot et PLUi lorsque leur périmètre est identique. Un décret ultérieur précisera ses modalités d’application.
Accès aux EPF, dérogations au PLU : de nouveaux leviers pour le bloc communal
Afin de faciliter l’accès des communes à l’ingénierie, la loi leur permet d'adhérer de manière autonome aux établissements publics fonciers (EPF), y compris ceux de d'État. La possibilité de modifier par décret le périmètre d’un EPF d’État est généralisée, et la durée de portage exonéré d’impôts pour les EPF est allongée de 3 à 10 ans.
Pour favoriser la production de logements, la loi élargit le champ des dérogations au PLU au cas par cas, en permettant à toutes les communes – et non plus seulement celles, en zone tendue, appliquant la taxe sur les logements vacants – d’avoir recours à l’article L. 152-6 du Code de l’urbanisme (dérogations aux règles de gabarit et de densité, surélévation, aires de stationnement, règles de retrait, etc.).
La loi va même plus loin en instaurant de nouveaux cas de dérogations au PLU, notamment pour produire des logements dans les zones d’activité économique, des logements étudiants, ou encore, pour permettre le changement de destination d’un bâtiment agricole. À noter que le maire reste maître de ces dérogations, son avis conforme étant requis dans le cadre d’un PLUi.
Par ailleurs, la loi crée de nouveaux leviers d’aménagement pour le bloc communal, à l’instar de l’opération de transformation urbaine (OTU), nouvelle forme d’OAP destinée à« favoriser l’évolution ou la requalification du bâti existant et l’optimisation de l’utilisation de l’espace » dans les secteurs pavillonnaires ou dans les zones d’activité économique.
Rare mesure portée par la proposition de loi initiale de 4 articles, la généralisation du permis d’aménager multisites à tous les lotissements a résisté à son parcours chahuté. Le texte ouvre la possibilité d’intégrer une parcelle à renaturer dans ce cadre.
Après de nombreuses tergiversations, le texte ouvre par ailleurs la possibilité de mixer ombrières photovoltaïques et végétalisation pour répondre aux obligations de solarisation des parkings extérieurs de plus de 1 500 m², instaurées par la loi Aper de 2023. Au moins 35 % de la moitié de la surface totale du parking devront être couverts par des panneaux solaires, la combinaison entre plusieurs sources d’énergies renouvelables devenant possible.
Police de l’urbanisme, contentieux : renforcer l’action des maires
En matière de police de l’urbanisme, la loi finalement publiée durcit les sanctions en cas de travaux irréguliers : la mise en demeure pour travaux non conformes pourra être assortie d’une amende pouvant aller jusqu’à 30 000 euros, le montant maximal de l'astreinte passant de 25 000 à 100 000 euros.
En revanche, certaines dispositions très attendues du bloc communal ont finalement été censurées par le Conseil constitutionnel en tant que « cavaliers législatifs » (sans lien avec la proposition de loi initiale). Parmi ces mesures, la réduction du délai procédural d’acquisition des biens sans maître, qui devait passer de 30 ans à 15 ans, ainsi que la transmission d'informations aux maires par l'administration fiscale sur ces bâtiments vacants ; la possibilité de soumettre les changements de sous-destinations réglementées par le PLU à déclaration préalable ; la dérogation à l’interdiction de construction en dehors des espaces proches du rivages pour les constructions ou installations nécessaires aux activités agricoles ou forestières.
Autre disposition censurée par les Sages, cette fois au nom du droit à un recours effectif protégé par la Constitution, celle qui obligeait toute personne « autre que l’État, les collectivités territoriales ou un de leurs groupements » à démontrer qu’elle avait « pris part à la participation du public » avant de déposer un recours.
Néanmoins, l’essentiel du volet contentieux de la loi, destiné à réduire le risque de refus ou d’annulation d’autorisations d’urbanisme, a été conservé. Ainsi, le délai de recours gracieux est effectivement réduit à un mois (au lieu de deux), sans proroger le délai contentieux. Le texte cristallise également les règles d’urbanisme à la date du permis initial pour la délivrance de permis modificatifs « pendant une période de trois ans à compter de la date de délivrance du permis initial ». Enfin, la loi encadre les demandes de substitution de motifs et exclut la possibilité d’invoquer les vices de forme et de procédure par voie d’exception.
Avis aux services instructeurs : ces mesures sont entrées en vigueur dès le 28 novembre (sauf renvoi à un texte d’application ultérieur). S’agissant des procédures d’évolution des documents d’urbanisme, la loi laisse un délai de six mois après sa promulgation (d’ici fin avril) pour s’approprier ces nouvelles dispositions, qui ne s’appliquent donc pas « aux procédures d’évolution en cours à cette date ».
Caroline Reinhart pour Maire-info, article publié le 1er décembre 2025.
